7/8/2019

住宅供應缺口放大,下半年澳門樓市求穩

住宅供應缺口放大,下半年澳門樓市求穩

根據仲量聯行最新發佈的《2019年度澳門物業市場中期回顧》,中美貿易持續,2019年上半年澳門物業成交量顯著下跌,投資者期望取得較高的物業投資回報。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字,2019年上半年澳門博彩業收益錄得1,495.0億澳門元,按年輕微下跌0.5%,終止了自2016年八月起連續二十九個月的按年升幅。源自貴賓市場的博彩業收益受壓,2019年上半年貴賓市場收益按年下跌14.5%,於整體市場佔比下降至48.0%;中場業務的博彩業收益則較去年同期錄得17.3% 升幅,抵銷了貴賓市場的收縮。

2019年第一季澳門本地生產總值錄得1,025.8億澳門元,按年下跌3.2%。根據按支出計算的本地生產總值顯示,該下跌主要由固定資本形成減少所帶動,按年下跌32.1%,約佔澳門本地生產總值的11.7%。期內,本地生產總值的其他組成部份均錄得輕微增長,私人消費開支、淨進出口及政府消費支出分別按年上升2.1%、2.6% 及4.1%。

受惠於港珠澳大橋開通,2019年首上半年澳門的訪澳旅客人數錄得2,018.5萬人次,按年上升20.6%。來自中國大陸的旅客人數仍然佔最大多數,佔訪澳旅客總人數的70.9%,而「自由行」旅客人數則佔中國旅客總人數的47.8%。旅客人數增長主要來自中國大陸,按年增加22.3%;來自香港的旅客亦錄得顯著增長,按年上升23.2%。截至2019年五月底,澳門的酒店客房供應量為38,000間,其中五星級酒店客房佔24,600間。截至2019年五月,酒店累計入住率為92.0%。住客平均留宿時間約為1.4晚。

2019年上半年澳門勞動市場大致穩定,根據澳門統計局數字顯示,五月份失業率維持約1.7%,總體收入中位數於第一季尾上升至17,000澳門元。澳門的外地勞工人數亦有輕微上升,截至五月底外勞人數達到189,414人,較2018年底微升0.5%。截至2019年五月底,澳門的居民存款較去年年底上升3.1%,達到6,548.4億澳門元。

住宅

受中美貿易摩擦影響,2019年上半年澳門住宅量成交大幅萎縮。根據澳門財政局數字顯示,2019 年首六個月共錄得3,920宗住宅買賣成交,按年下跌42.2%。

供應方面,多數發展商於2019年首季保持觀望態度,在第二季方展開銷售活動。2019年首六個月的樓花銷售達575宗,佔住宅成交量約14.7%。

2019年上半年受外圍經濟環境影響,高級住宅及中小型住宅資本值分別較去年底微降3.5%及1.8%,而回報率分別為1.6%及1.7%。

租賃市場表現大致平穩,外地勞工人數雖有輕微增幅,惟同期可供出租住宅供應亦有增加,2019年上半年高級住宅及中小型住宅租值較去年底分別上升0.3%及0.5%。

仲量聯行澳門資本市場部資深董事黃智威稱:

近兩年為澳門新樓推售高峰期,各發展商競爭激烈,在外圍經濟環境不明朗、以及近期珠海放寬限購措施等情況下,本地發展商現時難以調高新樓叫價,並推出了多種不同的置業優惠刺激成交。

寫字樓

2019年上半年澳門寫字樓市場大致平穩發展。2019年首五個月共有2,856家新公司在澳門註冊成立,按年上升10.6%。

過去五年澳門只有約5,571平方米建築面積的新寫字樓供應投入市場,在新供應持續不足的情況下,2019年上半年整體寫字樓空置率維持於7%,租金錄得溫和增長。根據仲量聯行澳門寫字樓指數顯示,2019年上半年整體寫字樓租值較去年底上升3.1%,甲級寫字樓租值則保持平穩。

銷售市場方面,根據澳門統計局數字顯示,截至2019年五月寫字樓單位成交只有77個,按年下跌54.4%。2019年上半年整體寫字樓資本值及甲級寫字樓資本值與去年底相約。整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別微升至2.8%及3.1%。

仲量聯行澳門租賃業務主管唐偉樂表示:

在供應短缺的情況下,寫字樓的租金和回報率表現均優於其他物業類別,加上現時寫字樓的資產價值與過去高位存在較大折讓,未來有望受到投資者青睞。

商舖

根據澳門統計局數字顯示,2019年第一季零售業銷售總值按年下跌1.9%,錄得203.8億澳門元,主要由於家庭電器、汽車及通訊設備等本地消費減少所致。然而,旅客總購物消費則錄得升幅,按年上升5.2%。

銷售市場方面,2019年首五個月共錄得195宗商舖成交,按年下跌41.6%。期間錄得兩宗矚目的商舖物業成交,位於皇朝區金苑的兩間地舖及位於華寶花園群樓部份的地面商舖分別以約3億及4.15億港元出售,租金回報率均約3%。根據仲量聯行澳門商舖指數,2019年上半年整體商舖租值與去年底持平,資本值則輕微下跌0.4%。截至2019年六月,整體商舖回報率維持約1.8%水平。

唐偉樂稱:

中美貿易戰和人民幣走弱影響了本澳零售表現,租賃市場前景欠佳以至商舖買賣成交減少,位於核心區的可供出租/出售街舖增多。雖然商舖的資本價值於上半年並未呈現明顯跌勢,然而投資者在經濟不明朗的環境下需求更高的投資回報,以反映市場存在的風險。

總結

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪總結:「根據澳門統計局暨普查局資料,2019年首5月只有80個住宅單位獲發使用准照,上半年缺乏新樓落成注入市場;於2019年第一季在建至竣工階段的住宅單位約有7,652個,預計這些單位將在未來三年被市場消化;此外,在設計階段的住宅單位雖有14,572個,但當中包括了位於青洲都市化整治計劃及氹仔北區都市化整治計劃的發展項目,在缺乏完善規劃之前,相信在中、短期內難以動工,同期新動工的住宅單位只錄得69個獲批,各種短、中、長期供應數據均處於低水平,顯示澳門未來住宅供應存在挑戰。政府應積極推進土地供應和都市更新的進程,以防止澳門樓市陷入供應斷層的困境。」

Source: 仲量聯行JLL澳門

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