7/8/2019

住宅供应缺口放大,下半年澳门楼市求稳

根据仲量联行最新发布的《2019年度澳门物业市场中期回顾》,中美贸易持续,2019年上半年澳门物业成交量显著下跌,投资者期望取得较高的物业投资回报。

根据澳门博彩监察协调局公布的数字,2019年上半年澳门博彩业收益录得1,495.0亿澳门元,按年轻微下跌0.5%,终止了自2016 年八月起连续二十九个月的按年升幅。 源自贵宾市场的博彩业收益受压,2019年上半年贵宾市场收益按年下跌14.5%,于整体市场占比下降至48.0%;中场业务的博彩业收益则较去年同期录得 17.3%升幅,抵销了贵宾市场的收缩。

2019年第一季澳门本地生产总值录得1,025.8亿澳门元,按年下跌3.2%。 根据按支出计算的本地生产总值显示,该下跌主要由固定资本形成减少所带动,按年下跌32.1%,约占澳门本地生产总值的11.7%。 期内,本地生产总值的其他组成部份均录得轻微增长,私人消费开支、净进出口及政府消费支出分别按年上升2.1%、2.6%及4.1%。

受惠于港珠澳大桥开通,2019年首上半年澳门的访澳旅客人数录得2,018.5万人次,按年上升20.6%。 来自中国大陆的旅客人数仍然占最大多数,占访澳旅客总人数的70.9%,而「自由行」旅客人数则占中国旅客总人数的47.8%。 旅客人数增长主要来自中国大陆,按年增加22.3%;来自香港的旅客亦录得显著增长,按年上升23.2%。 截至2019年五月底,澳门的酒店客房供应量为38,000间,其中五星级酒店客房占24,600间。 截至2019年五月,酒店累计入住率为92.0%。 住客平均留宿时间约为1.4晚。

2019年上半年澳门劳动市场大致稳定,根据澳门统计局数字显示,五月份失业率维持约1.7%,总体收入中位数于第一季尾上升至17,000澳门元。 澳门的外地劳工人数亦有轻微上升,截至五月底外劳人数达到189,414人,较2018年底微升0.5%。 截至2019年五月底,澳门的居民存款较去年年底上升3.1%,达到6,548.4亿澳门元。

住宅

受中美贸易摩擦影响,2019年上半年澳门住宅量成交大幅萎缩。 根据澳门财政局数字显示,2019年首六个月共录得3,920宗住宅买卖成交,按年下跌42.2%。

供应方面,多数发展商于2019年首季保持观望态度,在第二季方展开销售活动。 2019年首六个月的楼花销售达575宗,占住宅成交量约14.7%。

2019年上半年受外围经济环境影响,高级住宅及中小型住宅资本值分别较去年底微降3.5%及1.8%,而回报率分别为1.6%及1.7% 。

租赁市场表现大致平稳,外地劳工人数虽有轻微增幅,惟同期可供出租住宅供应亦有增加,2019年上半年高级住宅及中小型住宅租值较去年底分别上升0.3%及0.5% 。

仲量联行澳门资本市场部资深董事黄智威称:

近两年为澳门新楼推售高峰期,各发展商竞争激烈,在外围经济环境不明朗、以及近期珠海放宽限购措施等情况下,本地发展商现时难以调高新楼叫价,并推出了多种不同的置业优惠刺激成交。

写字楼

2019年上半年澳门写字楼市场大致平稳发展。 2019年首五个月共有2,856家新公司在澳门注册成立,按年上升10.6%。

过去五年澳门只有约5,571平方米建筑面积的新写字楼供应投入市场,在新供应持续不足的情况下,2019年上半年整体写字楼空置率维持于7%, 租金录得温和增长。 根据仲量联行澳门写字楼指数显示,2019年上半年整体写字楼租值较去年底上升3.1%,甲级写字楼租值则保持平稳。

销售市场方面,根据澳门统计局数字显示,截至2019年五月写字楼单位成交只有77个,按年下跌54.4%。 2019年上半年整体写字楼资本值及甲级写字楼资本值与去年底相约。 整体写字楼及甲级写字楼的回报率分别微升至2.8%及3.1%。

仲量联行澳门租赁业务主管唐伟乐表示:

在供应短缺的情况下,写字楼的租金和回报率表现均优于其他物业类别,加上现时写字楼的资产价值与过去高位存在较大折让,未来有望受到投资者青睐。

商铺

根据澳门统计局数字显示,2019年第一季零售业销售总值按年下跌1.9%,录得203.8亿澳门元,主要由于家庭电器、 汽车及通讯设备等本地消费减少所致。 然而,旅客总购物消费则录得升幅,按年上升5.2%。

销售市场方面,2019年首五个月共录得195宗商铺成交,按年下跌41.6%。 期间录得两宗瞩目的商铺物业成交,位于皇朝区金苑的两间地铺及位于华宝花园群楼部份的地面商铺分别以约3亿及4.15亿港元出售,租金回报率均约3%。 根据仲量联行澳门商铺指数,2019年上半年整体商铺租值与去年底持平,资本值则轻微下跌0.4%。 截至2019年六月,整体商铺回报率维持约1.8%水平。

唐伟乐称:

中美贸易战和人民币走弱影响了本澳零售表现,租赁市场前景欠佳以至商铺买卖成交减少,位于核心区的可供出租/出售街铺增多。 虽然商铺的资本价值于上半年并未呈现明显跌势,然而投资者在经济不明朗的环境下需求更高的投资回报,以反映市场存在的风险。

总结

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪總結:「根據澳門統計局暨普查局資料,2019年首5月只有80個住宅單位獲發使用准照,上半年缺乏新樓落成注入市場;於2019年第一季在建至竣工階段的住宅單位約有7,652個,預計這些單位將在未來三年被市場消化;此外,在設計階段的住宅單位雖有14,572個,但當中包括了位於青洲都市化整治計劃及氹仔北區都市化整治計劃的發展項目,在缺乏完善規劃之前,相信在中、短期內難以動工,同期新動工的住宅單位只錄得69個獲批,各種短、中、長期供應數據均處於低水平,顯示澳門未來住宅供應存在挑戰。政府應積極推進土地供應和都市更新的進程,以防止澳門樓市陷入供應斷層的困境。」

Source: 仲量聯行JLL澳門

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